Gebäudemodernisierungsgesetz: Die 65-%-Regel fällt – Paradigmenwechsel für die Portfoliostrategie

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Am 24. Februar 2026 haben die Koalitionsfraktionen CDU/CSU und SPD die Eckpunkte für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgelegt. Es ist die umfassendste Reform der Gebäudeenergiepolitik seit der GEG-Novelle 2024 – und eine, die das Investitionsumfeld für Bestandsportfolios grundlegend verändert. Wir ordnen die zentralen Eckpunkte für Sie ein.

Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick

• 65-%-Regel: Wird ersatzlos gestrichen. Keine Mindestanforderung an den EE-Anteil beim Heizungstausch mehr.

• Betriebsverbote: Entfallen. Keine Austauschpflichten für bestimmte Heizungsarten.

• Technologieoffenheit: Gas- und Ölheizungen wieder uneingeschränkt einbaubar.

• Bio-Treppe ab 2029: Fossile Neuheizungen müssen ab 2029 mind. 10 % CO₂-neutrale Brennstoffe nutzen. Stufenweise Erhöhung bis 2040.

• Grüngas-/Grünölquote: Start 2028 bei bis zu 1 %, bilanzielle Erfüllung möglich.

• Förderung: Bleibt bis mindestens 2029 gesichert – Höhe noch offen.

• Neubauten: Ab 2030 Nullemissionsstandard für alle Neubauten.

• Evaluation: 2030 wird geprüft, ob Klimaziele im Gebäudesektor erreicht werden.

• Zeitplan: Gesetzentwurf bis Ostern, Inkrafttreten vor dem 1. Juli 2026.

Was das für die Portfoliosteuerung bedeutet

1. Kurzfristig mehr Flexibilität, langfristig mehr Komplexität. Der Wegfall der 65-%-Regel senkt die Eintrittshürde für Heizungstauschmaßnahmen. Allerdings entsteht mit der Bio-Treppe ein neuer, stufenweiser Regulierungsrahmen, dessen Kosten und Verfügbarkeit (insbesondere bei Biomethan) noch unklar sind.

2. Lock-in-Risiko bei fossilen Neuinstallationen. Wer jetzt eine neue Gasheizung einbaut, verpflichtet sich ab 2029 zu steigenden Grüngas-Anteilen. In Kombination mit dem steigenden CO₂-Preis (ETS II ab 2028) kann das die Betriebskosten erheblich treiben – vor allem bei Objekten mit hohem Wärmebedarf.

3. Die Förderung wird zum kritischen Timing-Faktor. Aktuell gelten noch bis zu 70 % Zuschuss bei EE-Heizungen. Die künftige Förderstruktur unter dem GMG ist noch nicht definiert. Das aktuelle Förderfenster könnte das wirtschaftlich attraktivste der nächsten Jahre sein.

4. Evaluationsklausel 2030 schafft latentes Nachregulierungsrisiko. Sollte der Gebäudesektor seine Klimaziele verfehlen, wird nachgesteuert. Für Investoren mit langem Anlagehorizont bedeutet das: Wer heute rein fossil plant, trägt das Risiko verschärfter Auflagen ab 2030.

Bundesarchitektenkammer warnt vor Absenkung

Am 19. März 2026 hat die Bundesarchitektenkammer (BAK) ein Positionspapier mit fünf konkreten Regelungsbausteinen für das GMG vorgelegt. Die BAK warnt, dass die aktuellen Eckpunkte zu stark auf kurzfristige Entlastung setzen und die langfristige Verlässlichkeit der Gebäudeenergiepolitik gefährden. Werden Anforderungen jetzt abgesenkt, steige der Transformationsdruck – und die Kosten – in späteren Jahren.

Diese Einschätzung deckt sich mit unserer Analyse: Politische Lockerungen heute bedeuten nicht zwingend geringere Gesamtkosten über den Investitionszyklus. Die Klimaziele bleiben bestehen, und der CO₂-Preis als marktbasiertes Steuerungsinstrument wird unabhängig von nationaler Gesetzgebung weiter steigen.

Unsere Empfehlung

Wir empfehlen unseren Kunden, die aktuelle Umbruchphase nicht als Entwarnung zu interpretieren, sondern als strategisches Fenster. Die Gleichzeitigkeit aus verfügbaren Förderhöchstsätzen, steigenden CO₂-Kosten und regulatorischer Unsicherheit spricht für einen selektiven, aber zügigen Sanierungsansatz – priorisiert nach Betriebskostenintensität und Objektwertentwicklung.