EU-Gebäuderichtlinie: Der Sanierungspass kommt – was Investoren jetzt wissen müssen

Ingolstadt Analytical Intelligence Services

Während die innenpolitische Debatte um das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) die Schlagzeilen dominiert, läuft im Hintergrund eine Frist, die mindestens ebenso folgenreich ist: Bis zum 29. Mai 2026 – also in wenigen Wochen – muss Deutschland die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) in nationales Recht umsetzen. Die Richtlinie bringt eine Reihe neuer Instrumente und Anforderungen, die das energetische Bewertungssystem für Gebäude grundlegend verändern werden – darunter den Renovierungspass, eine neue EU-weite Effizienzskala und nationale Sanierungspfade für den Wohngebäudebestand.

Dieser Beitrag ordnet die zentralen Elemente der EPBD ein, analysiert den aktuellen Umsetzungsstand in Deutschland und bewertet die Auswirkungen für den Wohngebäudesektor.

Was ist die EPBD – und warum ist sie so bedeutsam?

Die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) ist die zentrale europäische Richtlinie zur Gebäudeenergieeffizienz. Ihre überarbeitete Fassung (Richtlinie 2024/1275) wurde am 8. Mai 2024 im Amtsblatt der EU veröffentlicht und ist seit dem 28. Mai 2024 in Kraft. Sie ist Teil des „Fit for 55“-Pakets und verfolgt ein klares Ziel: Der Gebäudesektor, der EU-weit für rund 40 % der Treibhausgasemissionen verantwortlich ist, soll bis 2050 emissionsfrei werden.

Quelle: Richtlinie (EU) 2024/1275, EUR-Lex

Die Richtlinie gilt nicht unmittelbar – sie muss in nationales Recht überführt werden. Die Frist dafür endet am 29. Mai 2026. Die nationale Umsetzung wird voraussichtlich über eine Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) beziehungsweise des geplanten Gebäudemodernisierungsgesetzes (GMG) sowie über Anpassungen in den Landesbauordnungen erfolgen.

Quelle: BBSR/GEG-Portal; GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten, September 2025

Stand April 2026: Trotz einer bereits zur Hälfte verstrichenen Umsetzungsfrist bleibt der nationale Rechtsrahmen für viele zentrale EPBD-Anforderungen unklar. Die Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag angekündigt, bei der Umsetzung Spielräume auszuschöpfen und Fristen soweit möglich zu verlängern. Es ist daher davon auszugehen, dass Deutschland die Mai-2026-Frist nicht vollständig einhalten wird.

Der Renovierungspass: Was kommt auf Gebäudeeigentümer zu?

Das aus Investorensicht möglicherweise relevanteste neue Instrument ist der Renovierungspass (Renovation Passport). Artikel 12 der EPBD verpflichtet jeden Mitgliedstaat, bis zum 29. Mai 2026 ein System für Renovierungspässe einzuführen. Der gemeinsame Rahmen ist in Anhang VIII der Richtlinie definiert.

Was der Renovierungspass beinhaltet:

• Ist-Zustand: Eine aktuelle Bewertung der Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes.

• Sanierungsfahrplan: Ein stufenweiser Plan für die Renovierung hin zum Nullemissionsstandard – mit konkreter Reihenfolge der Maßnahmen (Sequenzierung).

• Kostenschätzung: Voraussichtliche Kosten je Renovierungsetappe.

• Energieeinsparung: Prognostizierte Verbesserung der Effizienzklasse und CO₂-Reduktion.

• Relevante Vorschriften: Hinweise auf geltende und absehbare nationale Anforderungen.

• Format: Digital, druckfähig, erstellt von qualifizierten Sachverständigen nach Vor-Ort-Begehung.

Wichtig: Die EPBD sieht den Renovierungspass grundsätzlich als freiwilliges Instrument vor (Art. 12 Abs. 2). Allerdings steht es jedem Mitgliedstaat frei, die Nutzung verpflichtend zu machen. Wie Deutschland hier entscheidet, ist noch offen. Der Renovierungspass kann auch gemeinsam mit dem Energieausweis erstellt und ausgestellt werden.

Quelle: EPBD Art. 12, Anhang VIII; EU-Kommission, Leitfaden zu Art. 12, Juni 2025

Der iSFP als Vorbild – aber nicht als Ersatz

Deutschland verfügt mit dem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) bereits über ein Instrument, das inhaltlich viele Anforderungen des Renovierungspasses erfüllt. Der iSFP umfasst eine energetische Bestandsanalyse, einen Maßnahmenplan mit priorisierter Reihenfolge und eine Einordnung in Effizienzklassen. Die EU-Kommission hat den deutschen iSFP in ihren Leitfäden explizit als Referenzbeispiel benannt.

Gleichwohl ist der iSFP nicht identisch mit dem Renovierungspass. Drei wesentliche Unterschiede zeichnen sich ab:

1. EU-Skala A–G: Der Renovierungspass muss sich auf die neue EU-harmonisierte Effizienzskala beziehen, bei der A = Nullemissionsgebäude und G = schlechteste Effizienzklasse im nationalen Bestand. Das deutsche System muss entsprechend angepasst werden.

2. Digitale Infrastruktur: Die EPBD fordert nationale Datenbanken für die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Art. 22), in die Renovierungspässe, Energieausweise und perspektivisch auch Intelligenzfähigkeitsindikatoren einfließen. Ein solches System existiert in Deutschland bisher nicht.

3. Lebenszyklus-Perspektive: Neubauten müssen künftig auch ihr Treibhausgaspotenzial über den gesamten Lebenszyklus (LCA) ausweisen – ab 2028 für Gebäude >1.000 m², ab 2030 für alle Neubauten.

Die weiteren EPBD-Anforderungen im Überblick

Der Renovierungspass ist nur ein Element der umfassenden EPBD-Reform. Für den Wohngebäudesektor sind folgende weitere Anforderungen relevant:

• Nationale Sanierungspfade: Deutschland muss bis 31. Dezember 2026 einen nationalen Gebäuderenovierungsplan vorlegen. Darin sind Zielpfade für 2030, 2040 und 2050 zu definieren, die den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands senken. Mindestens 55 % der Einsparungen sollen durch Sanierung der 43 % schlechtesten Gebäude erreicht werden.

• Wohngebäude: Kein MEPS: Anders als bei Nichtwohngebäuden führt die EPBD für Wohngebäude keine gebäudeindividuellen Mindesteffizienzstandards (MEPS) ein. Es gibt also keine EU-Pflicht, ein bestimmtes Einzelgebäude bis zu einem Stichtag zu sanieren. Die Sanierung wird über Bestandsziele gesteuert, nicht über Einzelobjektpflichten.

• Nichtwohngebäude: MEPS kommen: Für Nichtwohngebäude sieht die Richtlinie dagegen Mindestvorgaben vor: 16 % der schlechtesten müssen bis 2030 renoviert werden, 26 % bis 2033.

• Nullemissionsstandard Neubauten: Ab 2028 für öffentliche Neubauten >250 m², ab 2030 für alle Neubauten.

• Solarpflicht: Schrittweise Einführung: Nichtwohngebäude-Neubauten >250 m² ab Ende 2026, alle neuen Wohngebäude ab Ende 2029.

• Neue Energieausweis-Skala A–G: Bis 29. Mai 2026 muss die neue EU-weit harmonisierte Skala eingeführt werden, die das bisherige deutsche System ersetzt.

• Ausstieg fossile Heizungen: Fahrplan bis 2040 zum Ausstieg aus reinen fossilen Heizungen. Förderung fossiler Heizkessel ist bereits seit 1. Januar 2025 untersagt.

Quellen: EPBD Art. 3, 7, 9, 10, 11, 12, 19; BBSR/GEG-Portal; Gebaeudeforum.de

Die regulatorische Lücke: Was bedeutet die verzögerte Umsetzung?

Die zentrale Frage für den deutschen Markt lautet: Wird die Frist eingehalten? Die nüchterne Antwort: sehr wahrscheinlich nicht. Das GMG-Gesetzgebungsverfahren läuft noch, und die EPBD-Umsetzung ist eng damit verzahnt. Die Kanzlei GÖRG hat in einer Analyse vom September 2025 darauf hingewiesen, dass trotz bereits zur Hälfte verstrichener Frist der nationale Rechtsrahmen für viele EPBD-Kernelemente unklar bleibt.

Die Bundesregierung hat im GMG-Eckpunktepapier vom Februar 2026 angekündigt, die EPBD-Spielräume auszuschöpfen und bei der EU-Kommission auf eine Verlängerung der Umsetzungsfristen hinzuwirken. Konkret heißt es: Für Wohngebäude sollen keine gebäudeindividuellen Sanierungsverpflichtungen eingeführt werden. Das GMG-Eckpunktepapier verweist stattdessen auf den Quartiersansatz, den man im europäischen Recht stärker verankern möchte.

Quellen: GMG-Eckpunkte CDU/CSU und SPD, 24.02.2026; GÖRG-Analyse, 30.09.2025

Für Investoren entsteht daraus eine bekannte Konstellation: Die EU-Anforderungen sind beschlossen und rechtsverbindlich. Die nationale Umsetzung ist verzögert und politisch umstritten. Das Risiko einer nachträglichen Verschärfung – etwa wenn die Sanierungsquoten nicht erreicht werden – bleibt bestehen. Die Evaluationsklausel im GMG (Prüfung 2030) und der verpflichtende EPBD-Renovierungsplan (Vorlage bis Ende 2026) bilden die institutionellen Ankerl für künftige Nachsteuerung.

Was bedeutet das für den Wohngebäudesektor?

Die EPBD verändert den Bewertungsrahmen für Wohngebäude auf mehreren Ebenen:

• Transparenz steigt: Die neue A–G-Skala, der Renovierungspass und die nationale Gebäudedatenbank machen den energetischen Zustand jedes Gebäudes vergleichbarer und sichtbarer – EU-weit. Für Portfolioinvestoren mit grenzüberschreitendem Engagement entsteht damit erstmals ein einheitlicher Bewertungsmaßstab.

• Finanzierung wird effizienzgebunden: Die EPBD fordert explizit, dass Finanzierungsinstrumente an Effizienzklassen und Sanierungsstrategien gekoppelt werden. Es ist absehbar, dass grüne Hypotheken, ESG-konforme Finanzierungen und perspektivisch auch Grundsteuermodelle an diese Daten anknüpfen werden.

• Der iSFP gewinnt an Bedeutung: Ob der iSFP in seiner aktuellen Form als Renovierungspass anerkannt wird oder angepasst werden muss – in jedem Fall wird ein gebäudeindividueller Sanierungsfahrplan zum Standardinstrument für jede strategische Investitionsentscheidung. Eigentümer, die bereits heute einen iSFP haben, sind strukturell im Vorteil.

• Sanierungsquoten als Benchmark: Auch wenn es keine gebäudeindividuelle Sanierungspflicht für Wohngebäude gibt: Deutschland muss den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands bis 2030 um 16 % und bis 2035 um 20–22 % senken. Werden diese Ziele verfehlt, wird nachreguliert. Das politische Druckventil ist eingebaut.

Einordnung und Ausblick

Die EPBD ist keine Revolution über Nacht. Sie ist ein langfristiger regulatorischer Rahmen, der über die nächsten 10 bis 25 Jahre schrittweise an Wirkung gewinnt. Für den Wohngebäudesektor sind die unmittelbaren Pflichten überschaubar – keine gebäudeindividuellen MEPS, kein Sanierungszwang, zunächst freiwilliger Renovierungspass.

Aber die Richtung ist klar: Gebäude mit schlechter Energieeffizienz werden systematisch identifiziert, kategorisiert und über steigende regulatorische und wirtschaftliche Kosten unter Sanierungsdruck gesetzt. Die Instrumente dafür – Effizienzskala, Renovierungspass, Datenbank, Sanierungspfade – werden gerade aufgebaut. Wer heute ein Gebäude in Effizienzklasse G kauft, muss wissen, dass dieses Gebäude zu den 43 % gehört, auf die sich der politische Sanierungsdruck der nächsten Jahrzehnte konzentrieren wird.

Für die strategische Portfoliosteuerung empfehlen wir, den energetischen Zustand jedes Objekts in die Ankaufs- und Bestandsbewertung einzubeziehen – nicht als regulatorische Pflicht, sondern als wirtschaftliche Kenngröße. Die EPBD liefert dafür künftig den europäischen Referenzrahmen.

Weiterführende Quellen

EPBD-Richtlinientext: EUR-Lex – Richtlinie (EU) 2024/1275

BBSR/GEG-Portal: bbsr-geg.bund.de/EPBD

Gebäudeforum: gebaeudeforum.de/ordnungsrecht/eu-vorgaben/epbd

GÖRG-Analyse: goerg.de – Regulatorischer Wandel im Gebäudesektor, 30.09.2025

EU-Kommission: Leitfaden zu Art. 12 Renovierungspass, Annex 4, Juni 2025

Öko-Zentrum NRW: oekozentrum.nrw – Umsetzungsstand EPBD

ifeu-Institut: EPBD-Übersicht Stakeholder-Workshop, Juni 2024